갈현1구역 재개발, 학교용지 해제는 누구를 위한 선택이었나 (2)
2022년 총회에서 최대 400여 세대 증가 계획 발표
2023년 이사회에서 정비계획 변경 중단 결정
2024년 4월 설계미팅에서 250세대 증가 논의 묵살
2024년 8월 대의원회에서 213세대 증가(잠정) 발표
2023년 이사회에서 정비계획 변경 중단 결정
2024년 4월 설계미팅에서 250세대 증가 논의 묵살
2024년 8월 대의원회에서 213세대 증가(잠정) 발표
서울/김종돈 기자입력 : 2024. 09. 08(일) 17:51
갈현1구역의 최신 설계(안). 단지 위쪽에 공공공지5(약 7,500㎡)는 기존에 초등학교가 들어설 용지였다.
[서울/김종돈 기자] 갈현1구역은 2017년 건축심의를 통과하고 2019년 1월 서울시로부터 사업시행인가를 득했다. 그러나 조합이 관리처분계획 수립 단계인 2021년 서울시서부교육지원청(이하 ‘교육청’)으로 공문을 보내면서 문제가 시작되었다.
2021년 조합은 관리처분계획을 수립하기 위한 준비 과정으로서, 교육청이 학교용지에 초등학교를 신설할지 여부를 결정해달라는 공문을 보냈다.
그 공문은 조합원들도 모르게 조합장이 독단적으로 교육청에 보낸 것으로 알려졌다. 교육청이 나중에 초등학교를 짓지 않겠다는 공문을 조합에 보내올 때까지 기다렸다면, 조합원들의 원성을 조합이 아니라 교육청이 받게 될텐데 왜 문제를 일으켰는지 모르겠다며 조합 내부에서도 이의가 제기된 바 있다.
결국 교육청은 2021년 중반 갈현1구역 학교용지에 초등학교를 신설하지 않겠다는 결정을 조합으로 통보했다. 이를 알게 된 조합원들은 조합이 초등학교 신설을 위해 전혀 노력하지 않고 있으며, 오히려 학교용지를 없애려 한다는 주장을 펼쳤다. 이 문제로 인해서 다수의 조합원들이 조합의 소통부족과 업무능력을 문제 삼아 비대위가 꾸려지게 되었다.
그래서 조합은 학교용지를 없애고 그 자리에 적게는 300여 세대, 많게는 400여 세대를 지어서 일반분양을 하면 조합원들의 부담금이 거의 안 나오게 될 거라고 설득해서 관리처분계획 수립을 위한 총회를 가까스로 치렀다.
그 다음 해인 2023년 5월 이사회에서 현 직무대행자(상근 총무이사)는 은평구청과 서울시의 요구사항, 그리고 과도하게 책정되었다고 판단된 정비업체 및 설계업체의 추가용역 계약금을 문제 삼아서 정비계획 변경 논의 자체를 중단했고 결국 조합은 은평구청에 이 내용을 통보하는 공문을 보낸 바 있다. 학교용지를 없애는 게 아니라 관리처분계획 상의 원안대로 학교용지를 그대로 두고 재개발을 추진하겠다는 내용이다.
그러다가 2024년 4월에 현 직무대행자의 주도 하에 시작된 설계미팅에서 설계업체가 학교용지를 공공공지로 전환하여 서울시에 전체를 기부채납하고 용적률 인센티브를 받아서 250세대를 더 짓겠다는 대안을 마련해왔다. 그러나 당시 현 직무대행자와 B대의원은 이러한 설계안에 강하게 반발하며 묵살했다. 250세대를 지어봐야 조합이 손해라며 이러한 대안으로는 절대로 조합원들을 설득할 수 없다고까지 말했다.
갈현1구역의 현재 용적률은 238%인데, 당시 용적률은 245% 정도로 높여서 설계안을 마련한 상태였다.
그런데 지난 8월 29일 열린 대의원회에서 조합은 설계업체를 배석시켜서 새로운 설계안을 발표했다. 용적률은 서울시 법정 상한율에 가장 근접한 249%였으며, 늘어난 세대수는 213세대였다. 임대주택 15%, 약 30세대가 포함된 설계안이다.
이러한 내용을 접한 조합원들은 조합의 업무처리 방식에 강한 불만을 표출하고 있다. 용적률은 최대한으로 올라갔는데, 세대수 증가분은 오히려 크게 줄어든 이유를 이해할 수 없다는 반응이다.
최근 서울시는 재개발 재건축 사업의 속도와 사업성을 높이려는 취지에 따라 3년간 한시적으로 추가 용적률을 부여하겠다고 발표했다. 그러나 갈현1구역의 설계안에는 이러한 내용이 전혀 반영되지 않은 것으로 알려졌다.
갈현1구역의 사업성과 정비계획 변경 속도가 갈수록 낮아지는 이유에 대해 정비업계 한 관계자는 이렇게 말한다.
“갈현1구역 같은 경우, 공공건축가의 설계안으로 건축심의와 사업시행인가를 통과했지만, 이제 시대가 바뀌고 학교용지 해제처럼 구역 내의 변동사항들이 많아서 기존의 설계안은 모두 폐기된다고 봐야 한다. 다행히 서울시가 여러 가지 인센티브를 줘서 정비사업을 도와주겠다고 하지만 그만큼 조합원들이 공공기여로 인해 손실을 감수해야 하는 부분도 있다. 초등학교가 들어서지 않는다는 점을 조합이 어떻게 적극적으로 활용해서 조합원들의 손실을 줄이느냐가 사업의 성패를 좌우할 것이다. 지금 조합의 설계안으로 인허가 절차와 기간이 다소 당겨지겠지만 적어도 1년 반 이상 걸리는 과정이고, 조합원들에게 경제적 손실이 커질 수 밖에 없는 구조가 될 것으로 보인다. 공개적인 논의와 합리적인 판단이 필요해 보인다.”
한편, 갈현1구역 주택재개발정비사업은 은평구 갈현로41가길 36(갈현동) 일원 23만8966.9㎡를 대상으로 하며, 지하 6층~지상 22층 규모의 공동주택 32개동 4,116가구(임대 620가구 포함) 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.
단지는 지하철 3·6호선 연신내역과 도보로 10분 거리에 위치해 우수한 교통 여건을 갖고 있다. 2024년 말에 개통하는 연신내역 광역급행철도 GTX-A노선을 통해 삼성역까지 9분대로 도착하는 등 강남권으로의 접근성도 크게 개선될 전망이다.
2021년 조합은 관리처분계획을 수립하기 위한 준비 과정으로서, 교육청이 학교용지에 초등학교를 신설할지 여부를 결정해달라는 공문을 보냈다.
그 공문은 조합원들도 모르게 조합장이 독단적으로 교육청에 보낸 것으로 알려졌다. 교육청이 나중에 초등학교를 짓지 않겠다는 공문을 조합에 보내올 때까지 기다렸다면, 조합원들의 원성을 조합이 아니라 교육청이 받게 될텐데 왜 문제를 일으켰는지 모르겠다며 조합 내부에서도 이의가 제기된 바 있다.
결국 교육청은 2021년 중반 갈현1구역 학교용지에 초등학교를 신설하지 않겠다는 결정을 조합으로 통보했다. 이를 알게 된 조합원들은 조합이 초등학교 신설을 위해 전혀 노력하지 않고 있으며, 오히려 학교용지를 없애려 한다는 주장을 펼쳤다. 이 문제로 인해서 다수의 조합원들이 조합의 소통부족과 업무능력을 문제 삼아 비대위가 꾸려지게 되었다.
그래서 조합은 학교용지를 없애고 그 자리에 적게는 300여 세대, 많게는 400여 세대를 지어서 일반분양을 하면 조합원들의 부담금이 거의 안 나오게 될 거라고 설득해서 관리처분계획 수립을 위한 총회를 가까스로 치렀다.
그 다음 해인 2023년 5월 이사회에서 현 직무대행자(상근 총무이사)는 은평구청과 서울시의 요구사항, 그리고 과도하게 책정되었다고 판단된 정비업체 및 설계업체의 추가용역 계약금을 문제 삼아서 정비계획 변경 논의 자체를 중단했고 결국 조합은 은평구청에 이 내용을 통보하는 공문을 보낸 바 있다. 학교용지를 없애는 게 아니라 관리처분계획 상의 원안대로 학교용지를 그대로 두고 재개발을 추진하겠다는 내용이다.
그러다가 2024년 4월에 현 직무대행자의 주도 하에 시작된 설계미팅에서 설계업체가 학교용지를 공공공지로 전환하여 서울시에 전체를 기부채납하고 용적률 인센티브를 받아서 250세대를 더 짓겠다는 대안을 마련해왔다. 그러나 당시 현 직무대행자와 B대의원은 이러한 설계안에 강하게 반발하며 묵살했다. 250세대를 지어봐야 조합이 손해라며 이러한 대안으로는 절대로 조합원들을 설득할 수 없다고까지 말했다.
갈현1구역의 현재 용적률은 238%인데, 당시 용적률은 245% 정도로 높여서 설계안을 마련한 상태였다.
그런데 지난 8월 29일 열린 대의원회에서 조합은 설계업체를 배석시켜서 새로운 설계안을 발표했다. 용적률은 서울시 법정 상한율에 가장 근접한 249%였으며, 늘어난 세대수는 213세대였다. 임대주택 15%, 약 30세대가 포함된 설계안이다.
이러한 내용을 접한 조합원들은 조합의 업무처리 방식에 강한 불만을 표출하고 있다. 용적률은 최대한으로 올라갔는데, 세대수 증가분은 오히려 크게 줄어든 이유를 이해할 수 없다는 반응이다.
최근 서울시는 재개발 재건축 사업의 속도와 사업성을 높이려는 취지에 따라 3년간 한시적으로 추가 용적률을 부여하겠다고 발표했다. 그러나 갈현1구역의 설계안에는 이러한 내용이 전혀 반영되지 않은 것으로 알려졌다.
갈현1구역의 사업성과 정비계획 변경 속도가 갈수록 낮아지는 이유에 대해 정비업계 한 관계자는 이렇게 말한다.
“갈현1구역 같은 경우, 공공건축가의 설계안으로 건축심의와 사업시행인가를 통과했지만, 이제 시대가 바뀌고 학교용지 해제처럼 구역 내의 변동사항들이 많아서 기존의 설계안은 모두 폐기된다고 봐야 한다. 다행히 서울시가 여러 가지 인센티브를 줘서 정비사업을 도와주겠다고 하지만 그만큼 조합원들이 공공기여로 인해 손실을 감수해야 하는 부분도 있다. 초등학교가 들어서지 않는다는 점을 조합이 어떻게 적극적으로 활용해서 조합원들의 손실을 줄이느냐가 사업의 성패를 좌우할 것이다. 지금 조합의 설계안으로 인허가 절차와 기간이 다소 당겨지겠지만 적어도 1년 반 이상 걸리는 과정이고, 조합원들에게 경제적 손실이 커질 수 밖에 없는 구조가 될 것으로 보인다. 공개적인 논의와 합리적인 판단이 필요해 보인다.”
한편, 갈현1구역 주택재개발정비사업은 은평구 갈현로41가길 36(갈현동) 일원 23만8966.9㎡를 대상으로 하며, 지하 6층~지상 22층 규모의 공동주택 32개동 4,116가구(임대 620가구 포함) 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.
단지는 지하철 3·6호선 연신내역과 도보로 10분 거리에 위치해 우수한 교통 여건을 갖고 있다. 2024년 말에 개통하는 연신내역 광역급행철도 GTX-A노선을 통해 삼성역까지 9분대로 도착하는 등 강남권으로의 접근성도 크게 개선될 전망이다.
서울/김종돈 기자 kimjd2020@naver.com